termino jurídico  s.a.s

Bogotá D.C. 25 marzo 2020

 

 posibles soluciones para la emergencia sanitaria en la propiedad horizontal.

 

 

El gerente de la empresa termino jurídico s.a.s. se dirije a ustedes con el fin de darle unas posibles soluciones a todas sus inquietudes sobre el manejo y administración de la propiedad horizontal, por la situación a raíz de que el Gobierno Nacional expidió el Decreto 457 de marzo de 2020, mediante el cual se imparten instrucciones para el cumplimiento del Aislamiento Preventivo Obligatorio de 19 días en todo el territorio colombiano, que regirá a partir de las cero horas del 25 miércoles de marzo, hasta las cero horas del lunes 13 de abril, en el marco de la emergencia sanitaria por causa de la pandemia del coronavirus COVID-19.

 

El Decreto, de siete artículos, firmado por el Presidente Iván Duque y los ministros de su gabinete, ordena el Aislamiento Preventivo Obligatorio o cuarentena “de todas las personas habitantes de la República de Colombia” durante el periodo de tiempo establecido, y como medida para enfrentar la pandemia.

 

Con el fin de que el aislamiento se haga efectivo, la norma “limita totalmente la libre circulación de personas y vehículos en el territorio nacional”, con 34 excepciones que buscan garantizar el derecho a la vida, a la salud y la supervivencia de los habitantes del país.

 

Luego de analizar el contenido del Decreto 457 de marzo 22 de 2020, por medio del cual el Gobierno Nacional regula el aislamiento preventivo obligatorio, el equipo jurídico de termino jurídico s.a.s.. ha elaborado la siguiente síntesis, dirigida a administradores, proveedores y personal de servicio de la Propiedad Horizontal, pero en especial a propietarios y residentes de edificios, conjuntos.

 

A continuación encontrará una guía clara para saber qué personas podrán realizar desplazamientos, así como conocer qué servicios o actividades se pueden desarrollar en las zonas y bienes comunes.

 

Excepciones que permiten el desplazamiento del administrador o el personal de servicio para desarrollar actividades relacionadas con la P.H.:

 

El artículo 3 del Decreto 457 de marzo 22 de 2020 busca que el aislamiento preventivo obligatorio garantice el derecho a la vida, a la salud y a la supervivencia, por lo cual ordena a gobernadores y alcaldes, permitir el derecho de circulación de las personas en algunos casos o actividades, por lo cual podemos afirmar que:

 

El administrador de la P.H y sus auxiliares podrán desplazarse en los siguientes casos excepcionales:

 

a. Si su presencia se hace indispensable en la copropiedad para garantizar la prestación de los servicios públicos domiciliarios a los propietarios y residentes.

 

Porque el numeral 25 indica que podrán desplazarse las personas que realicen las actividades necesarias para garantizar la operación, mantenimiento, almacenamiento y abastecimiento de la prestación de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público, gas, gas domiciliario, aseo (recolección, transporte, aprovechamiento y disposición final, incluyendo los residuos biológicos o sanitarios), así como el servicio de Internet y telefonía.

Si bien es cierto el administrador directamente no realiza tal actividad, en una copropiedad se puede presentar el corte de abastecimiento de algún servicio público y esto se convierte en una necesidad apremiante de su presencia, para coordinar su restablecimiento, y en este caso se podría acudir al numeral 5 de la misma norma, que permite desplazarse para atender asuntos de fuerza mayor, caso fortuito o de extrema necesidad.

 

b. Cuando una parte del edificio presente riesgos de estabilidad

 

Porque el numeral 31 permite la intervención de obras civiles y de construcción, pero solo cuando por su estado de avance de obra o de sus características, presenten riesgos de estabilidad técnica, amenaza de colapso o requieran acciones de reforzamiento estructural. En este caso la presencia del administrador también se justifica como se indicó atrás, es decir, su labor de coordinación obedece a una circunstancia de fuerza mayor establecida en el numeral 5.

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contrato de prestación de servicio

 

Como podemos ver en la P.H. tenemos algunos administradores con un contrato civil, que es el de prestación de servicios, lo cual tenemos que ver cuáles son las características de este contrato. la contratación de servicios está regida por leyes comerciales y civiles y se caracterizan principalmente por la carencia de subordinación entre el contratista y el contratante.

 

La contratación de servicios está regida por leyes comerciales y civiles y se caracterizan principalmente por la carencia de subordinación entre el contratista y el contratante. Es decir, quien presta el servicio cuenta con plena autonomía administrativa, financiera y técnica ya que, por lo general, el trabajo se realiza por fuera de las instalaciones de la organización. Todo esto lo podemos encontrar en Normatividad relacionada:

 

• Artículo 53 Constitución Política

• Artículo 22 y ss del código sustantivo del trabajo

• Artículos 1494 y ss del Código Civil

• Ley 675 de 2001

 

Por lo siguiente ya sabiendo que es un contrato por prestación de servicios, tenemos que ver cómo podemos hacer cumplir dicho contrato para que ninguna de las dos partes se afecten por esta emergencia sanitaria, por parte de la PROPIEDAD HORIZONTAL y el ADMINISTRADOR.

 

Todos tenemos conocimientos de la falencia y carencias que tiene nuestra P.H. y que tenemos que resolver lo que más se pueda con la ayuda de todos, no podemos desamparar ni dejar al olvido las funciones, ya que hay muchos temas  por cubrir.

 

No es competencia de la empresa TERMINO JURÍDICO S.A.S inmiscuirse en estos temas ya que somos los encargados del cobro pre-jurídico y jurídico de las expensas de dichas P.H, pero si queremos ayudar a las copropiedades en muchas de sus inquietudes que les abarcan por el tema de la emergencia sanitaria por el COVID-19. Por lo cual daremos algunas formas de que el administrador pueda cumplir con la labor encomendada y la propiedad pueda suplirse de dicho trabajo sin afectaciones.

 

1. El administrador de la P.H. NO le podemos exigir un tele-trabajo ya que se configuraría un contrato de trabajo, pero si le podría solicitar el consejo por medio de su presidente que realice la gestión desde su casa o lugar de donde esté pasando su cuarentena, que adelante el trabajo del que tenga pendiente o futuro y que realice un informe semanal sobre su labor.

2. Si el administrador argumenta que toda la información está en el computador de la oficina asignada en la P.H. podría trabajar por medio de un programa remoto desde su casa o lugar donde esté pasando su cuarentena, utilizando las herramientas necesarias tecnológicas.

3. el administrador podría llegar a un acuerdo temporal con el consejo, de que pueda ir una sola vez a la oficina para realizar gestión documental física y el resto por medio de informes semanales, sin tener atención al público ya que prima la salud del mismo.

 

Todo estas soluciones es con el fin de que ni la propiedad horizontal salga afectada por parar las labores de administración y que el prestador del servicio en este caso el administrador pueda sustentar sus honorarios pactados en el contrato de prestación de servicio.

 

Muchas veces los del consejo deciden terminar, suspender este contrato con la administración, pero para nosotros no es viable dichas figuras ¿Por qué? Si se llegara a suspender o terminar este contrato con la administración se verían perjudicada la P.H. ya que se bloquearían las cuentas bancarias, se tendrían que hacer trámites de inscripción a un administrador encargado o provisional en la alcaldía esto demoraría un tiempo prudencial y más con la emergencia sanitaria, que todo está corriendo más lento de lo normal entraría en crisis grave la propiedad horizontal.

 

Por lo cual se les sugiere que realicen una conciliación con la administración.

 

como mitigar el problema con servicios esenciales, como el pago de la empresa de vigilancia y de aseo.

 

Como todos sabemos este problema de emergencia sanitaria no solo es para un grupo de personas si no es un problema global y tenemos que humanizarnos en este tipo de situaciones, TERMINO JURÍDICO S.A.S. da como posible soluciones en que el administrador ya que es el directo responsable de los contratos con dichas empresas pueda tener un acercamiento virtual, por correo electrónico, whatsapp o diferentes medios de comunicación, para llegar a una solución y exponerle que es un conjunto residencial de estrato (1,2,3) con mil dificultades económicas ya que sus copropietarios son personas de escasos recursos y por cuestiones de esta pandemia no se puede llegar a cumplir con la totalidad del contrato, que si posiblemente podrían llegar a un acuerdo.

 

1. La administración por medio de un documento adjunto al contrato inicial pueda poner una clausula accidental exponiendo que se pagara en un término no mayor a 1 mes lo adeudado o lo que falte por pagar el servicio de vigilancia o aseo después de que dure la emergencia sanitaria.

2. La administración puede proponer pagar el 30% del valor del servicio de vigilancia o aseo y que lo faltante se pueda realizar el pagó después de que pase la emergencia sanitaria no mayor a 30 días.

3. Que durante la emergencia sanitaria se divida el pago en 50% y el otro 50%  a menos de 60 días después del levantamiento de la emergencia.

 

Todo esto con el fin de llegar a un acuerdo con las empresas para no suspender dicho servicio y así buscar un mecanismo alternativo al conflicto que se  detono por cuestiones del COVID-19.

 

En vista de lo anterior tienen que tener directa comunicación con el contador y la administración para saber que recursos hay y cuál es el monto total de estos dos servicios esenciales como lo es la vigilancia y el aseo.

puede la administración utilizar el dinero de imprevistos?.

 

Podemos ver que la ley 675/2001 no habla en su  ARTÍCULO 35 FONDO DE IMPREVISTOS.

 

La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.

 

La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.

 

El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.

 

Es muy importante que cada propiedad horizontal, mire su reglamento interno y observe y analice este punto ya que si es como se dejo en la ley 675/2001, podíamos afirmar lo siguiente.

 

Es que el administrador puede tomar este fondo de imprevistos y utilizarlo para el pago de estos servicios esenciales como lo es el pago de la empresa de vigilancia y de aseo en el estado de emergencia y después devolver el dinero con los ingresos ordinarios después de que se normalice la situación del país.

 

Ya que se configuraría la FUERZA MAYOR  y si se llegara a presentar una reclamación por algún copropietario sobre por qué se utilizaron esos recursos, se podría alegar esta figura ya que es algo relacionado De conformidad con lo dispuesto en el artículo 45 del Código Civil, se llama fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto a que no es posible resistir como un naufragio, un terremoto, los actos de autoridad ejercidos por funcionarios públicos, etc. De esta manera, el caso fortuito o fuerza mayor debe ser inimputable, vale decir, que provenga de una causa enteramente ajena a la voluntad de las partes; imprevisible, esto es, que no se haya podido prever dentro de los cálculos ordinarios y corrientes; e irresistible, es decir, que no se haya podido evitar, ni aun en el evento de oponerse las defensas idóneas para lograr tal objetivo.

 

 

 

 

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